4 Gründe, sich nicht auf den Immobilien-Hype einzulassen
Der Kauf von Ziegeln und Mörtel ist kein garantierter Weg zum Wohlstand.
Wenn Sie irgendwelchen Finanzgurus für den Massenmarkt folgen, haben Sie wahrscheinlich Inhalte gesehen, in denen die Vorzüge des Kaufs physischer Immobilien angepriesen werden – um Mieteinnahmen zu generieren, sie zu renovieren und umzudrehen, „Häuser zu hacken“ oder sich an der wachsenden Nachfrage nach Self-Storage-Einrichtungen zu beteiligen. Bei der letzten Zählung waren auf Amazon.com mehr als 10.000 Bücher zum Thema Immobilieninvestitionen verfügbar.
Immobilienbefürworter weisen auf einige positive Aspekte hin: eine zuverlässige monatliche Einnahmequelle, das Potenzial, im Laufe der Zeit Wohlstand zu schaffen, und die Freiheit, Ihren eigenen Zeitplan zu verwalten, anstatt einem Vollzeitjob nachzugehen.
Der schiere Hype um dieses Thema ist ein Grund zur Skepsis. Aber es gibt noch mindestens vier weitere Gründe dafür, dass Immobilieninvestitionen möglicherweise nicht für jeden eine sichere Sache sind.
Grund 1: Es ist viel Arbeit. Der Kauf einer Immobilie wird oft als eine Möglichkeit beschrieben, passives Einkommen zu generieren. Aber in den meisten Fällen ist viel Schweißkapital im Spiel. Das gilt insbesondere für Menschen, die Mehrfamilienhäuser kaufen und Wohnungen vermieten. Eigentümer müssen mit Malerarbeiten, Klempnerarbeiten, Gerätereparaturen und gelegentlichen Notrufen von Mietern mitten in der Nacht Schritt halten. Es ist möglich, einen Teil dieser Arbeit an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft auszulagern, aber das ist mit zusätzlichen Kosten verbunden (durchschnittlich etwa 8 % bis 12 % der monatlichen Mietkosten) und erfordert dennoch Aufsicht. Auch die Wartungskosten können sich summieren. Die meisten Immobilieninvestoren empfehlen, mindestens 1 % des Immobilienwertes für jährliche Wartung und Reparaturen einzuplanen, wenn nicht sogar 2 % oder 3 %.
Grund 2: Immobilien sind illiquide und haben hohe Transaktionskosten. In manchen Märkten kann es genauso einfach sein, ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen wie zu kaufen, aber das ist nicht immer der Fall. In Zeiten höherer Zinsen oder wirtschaftlicher Schwäche kann es viel länger als üblich dauern, eine Immobilie zu verkaufen.
Und es fallen in der Regel hohe Kosten für Immobilienprovisionen und andere Abschlusskosten an. Die Immobilienprovisionen liegen in der Regel bei etwa 3,5 %.
Grund 3: Der Kauf einer Immobilie in der Nähe Ihres Wohnortes kann dazu führen, dass Sie den negativen Marktbedingungen in einer bestimmten Stadt, einem Bundesstaat oder einer bestimmten Region übermäßig ausgesetzt sind. Aus praktischen Gründen konzentrieren sich die meisten Immobilienkäufer beim Kauf auf wohnortnahe Gebiete. Dadurch können sie anfälliger für regionale Abschwünge werden.
Grund 4: Steuerfragen können kompliziert sein. Einkünfte aus Mietobjekten werden wie normale Einkünfte besteuert, Eigentümer müssen jedoch eine jährliche Abschreibung auf den Kaufpreis vornehmen, die die Steuerbelastung teilweise ausgleichen kann. Wenn Sie eine vermietete Immobilie am Ende mit Verlust verkaufen, können Sie dies nicht zum Ausgleich anderer Einkünfte verwenden, wie z. B. Löhne aus Ihrem Job oder Dividenden und Zinsen aus Ihrem Anlageportfolio. Immobilieninvestoren können in der Regel eine Immobilie verkaufen und den damit verbundenen Kapitalgewinn in einen neuen Kauf umwandeln, anstatt ihn zum Zeitpunkt des Verkaufs als steuerpflichtigen Gewinn zu erfassen. All dies ist jedoch komplex und es kann für unerfahrene Immobilieninvestoren leicht passieren, dass sie über die Details stolpern.
Keines dieser Probleme ist unüberwindbar, wenn Sie bereit sind, genügend Zeit zu investieren, um sich mit den Grundlagen vertraut zu machen und die Fallstricke zu vermeiden. Immobilieneinkommen können eine schöne Ergänzung zum Ruhestandseinkommen oder eine Möglichkeit für „finanzielle Unabhängigkeit, vorzeitig in Rente gehen“ oder FIRE-Anhänger sein, um passives Einkommen zu generieren. Aber angesichts des Hype-Faktors, den ich bereits erwähnt habe, ist es besonders wichtig, mit Vorsicht vorzugehen. Im Internet wimmelt es von passiven Einkommenssteigerern, die oft ein begründetes Interesse daran haben, teure Online-Kurse an Immobilien-Neulinge zu verkaufen.
